3. Форма договора продажи недвижимости

Договор-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК). Договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.
Согласно п. 1 ст. 551 ГК переход права собственности1 на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического состава – заключенного договора (сделки) продажи недвижимости и акта государственной регистрации перехода права собственности (или договора по жилью). Несмотря на то, что сам по себе договор продажи недвижимости не порождает у покупателя права собственности, он, как элемент сложного юридического состава, с момента заключения юридически связывает продавца и покупателя. По своей природе соглашение о продаже недвижимости является консенсуальным договором. Поэтому если стороны в договоре оговорят условие, что обязательства по передаче недвижимости и ее оплате должны быть исполнены сторонами до государственной регистрации перехода права собственности, то каждая из заинтересованных сторон может требовать их исполнения.
1 Термин «переход права собственности» часто употребляется и в юридической литературе. Так, Д.И. Мейер указывал: «Для отчуждения необходимо только, чтобы право, насколько оно переходит к новому субъекту, настолько (не менее) отошло от прежнего: это именно составляет существо отчуждения права» (Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2 ч. Ч. 1 (по исправленному и дополненному 8-му изданию 1902 г.). С. 240). В современной литературе корректность использования термина «переход права собственности» защищалась И.Л. Брауде (см.: Брауде И.Л. Переход права собственности на строение //СГиП. 1946. № 7. С. 61–62). Однако представляется более точным утверждение профессора В.П. Грибанова о том, что «переход имущества от продавца к покупателю по договору купли-продажи не сопровождается также и одновременно «переходом права собственности». В данном случае имеет место одновременное прекращение права собственности продавца и возникновение права собственности покупателя на проданное имущество» (Грибанов В.П. Договор купли-продажи по советскому гражданскому праву. М., 1956. С. 31).

Согласно п. 2 ст. 551 ГК исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Данное положение необходимо понимать следующим образом. Заключенный и исполненный договор продажи недвижимости пресекает право продавца в дальнейшем распоряжаться проданным объектом недвижимости, ибо, заключив договор на отчуждение недвижимого имущества и передав это имущество покупателю, продавец исчерпывает принадлежавшее ему как собственнику правомочие распоряжения1. Поэтому любая сделка, совершенная продавцом по поводу недвижимого имущества, переданного покупателю до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, должна признаваться недействительной, как совершенная неуправомоченным лицом2. Аналогичную оценку подобным сделкам дает и судебная практика3.
1 Профессор Л.А. Кассо более радикально оценивал подобные ситуации. Он писал, что «отчуждатель какой-либо недвижимости в момент окончательного заключения сделки, как купли-продажи или дарения, отказывается от владения, которое он безмолвно переносит на приобретателя, и с этого момента он уже не в праве считать себя по отношению к сему последнему самостоятельным владельцем. Если он иногда и сохраняет еще некоторое время держание, то он уже владеет от имени приобретателя, и если между ними на этой почве возникнет столкновение, то владельческую защиту следует предоставить не отчуждателю, а приобретателю... одна только перемена волевого момента означает прекращение самого владения» (Кассо Л.А. Русское поземельное право. М., 1906. С. 57–58).
2 Оценку иных подходов к означенной проблеме см.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). С. 182–186; Амфитеатров Г.Н. Права на жилые строения и пользование жилыми помещениями. М., 1948. С. 23; Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому гражданскому праву. Изд. 2-е. М., 1954. С. 100.
3 См.: п.14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

До государственной регистрации перехода права собственности продавец, исполнивший обязательство по передаче недвижимого объекта во владение покупателя, сохраняет полномочие на защиту права собственности. Поэтому продавец недвижимости может заявлять виндикационный и негаторный иски.
Покупатель, которому недвижимый объект передан во владение во исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности, становится титульным владельцем. Но он, не приобретя титула собственности, не может распоряжаться полученным во владение недвижимым объектом.
Договор продажи недвижимости как элемент сложного юридического состава порождает обязательство сторон зарегистрировать переход права собственности. В содержание этого обязательства входит право требовать регистрации перехода права собственности1. Данное обязательство подкреплено соответствующей санкцией. В п. 3 ст. 551 ГК закреплено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
1 Здесь мы сталкиваемся с совершенно иной ситуацией, чем та, которая имеет место при государственной регистрации сделок, считающихся заключенными с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК). Относительно последних Л.А. Кассо говорит: «Та из сторон, которая обещает представить договор на утверждение сего последнего (имеется в виду старший нотариус. –В.Е.), не заключает договор о договоре, а просто берется совершить известное необходимое действие: обязательство заключается in faciendo, а не in contrahendo» (Кассо Л.А. Запродажа и задаток. М., 1904. С. 21).

Приведенные положения о соотношении договора продажи недвижимости и регистрации перехода права собственности касаются договоров купли-продажи нежилой недвижимости. Для договоров купли-продажи жилой недвижимости закон (п. 2 ст. 558 ГК) установил иной механизм их соотношения с актом государственной регистрации.