§ 5. ПРАВО НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ В ДОМАХ ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ И ЖИЛИЩНЫХ КООПЕРАТИВОВ

1. Положение жилищно-строительных и жилищных кооперативов в условиях перехода к рынку

Жилищно-строительные (ЖСК) и жилищные (ЖК)1 кооперативы в 50–80-х годах имели в нашей стране значительное распространение. Они представляют собой добровольные объединения граждан с целью улучшения своих жилищных условий за счет собственных средств и кредитов банка.
1 В дальнейшем употребляется аббревиатура ЖСК, но при этом имеются в виду и ЖК.

Жилищная кооперация существует в двух разновидностях. Во-первых, это жилищно-строительные кооперативы, которые отличаются тем, что создаются для строительства домов и их последующей эксплуатации, а также для приобретения (покупки) жилых домов, подлежащих капитальному ремонту и реконструкции. Второй вид жилищной кооперации – жилищные кооперативы. Они создаются для приобретения (покупки) у предприятий, организаций, органов местной администрации новых или капитально отремонтированных жилых домов и их последующей эксплуатации.
В последние годы, в особенности после постановления Правительства РФ от 10 декабря 1993 г., которым предусмотрено предоставление гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья1, объемы жилищно-кооперативного строительства и создания новых кооперативов сократились, поскольку граждане стали отдавать предпочтение новой форме использования собственных денежных средств для решения своих жилищных проблем. Однако это новшество не оказало влияния на существование имеющихся ЖСК.
1 БГП РФ. 1993. № 11–12. С. 60.

Вопрос об их судьбе возник после принятия Закона РФ от 15 июня 1996 г. «О товариществах собственников жилья»1. Названный Закон предусмотрел преобразование жилищных и жилищно-строительных кооперативов в товарищества собственников жилья, если в кооперативе хотя бы один его член выплатил пай и стал собственником квартиры2.
1 СЗ РФ. 1996. №5. Ст. 2963.
2 Постановление Правительства г. Москвы от 14 января 1997 г. «О порядке применения Закона РФ "О товариществах собственников жилья" в г. Москве» предусмотрело преобразование ЖК и ЖСК в товарищества собственников жилья при условии, что все члены кооператива выплатили паевые взносы полностью. См.: Кичихин А.Н., Марткович И.Б; Щербакова Н.А. Указ. соч. С. 71–72.

Одни авторы считают, что это «не означает, что кооперативы приказали долго жить» и что едва ли следует рассчитывать «на быстрый перевод всех кооперативов в товарищества собственников жилья»1. Другие говорят, что «в настоящее время на смену жилищным и жилищно-строительным кооперативам приходит более современное юридическое образование – товарищество собственников жилья, соответствующее нынешним рыночным отношениям»2.
1 Толстой Ю.К. Жилищное право. С. 35.
2 Кичихин А.Н., Марткович И.Б; Щербакова Н.А. Указ. соч. С. 71.

Оценивая приведенные высказывания, надо, по нашему мнению, признать, что они не противоположны. Бесспорно, что судьба ЖСК, если Закон «О товариществах собственников жилья» будет последовательно исполняться, предрешена: они в ближайшие годы будут преобразованы в товарищества собственников жилья, как это предусмотрено названным Законом. Вместе с тем следует согласиться и с Ю.К. Толстым, считающим, что такое преобразование займет значительное время, в течение которого «жилищные отношения в кооперативе сохраняются»1.
1 Толстой Ю.К. Жилищное право. С. 35.

В настоящее время организация и деятельность ЖСК регулируются ст. 116 ГК, определяющей правовое положение потребительских кооперативов, к числу которых относятся и жилищные кооперативы1, а также ЖК РСФСР (ст. 111–126). Основное же значение в регулировании организации и деятельности ЖСК принадлежит уставам этих кооперативов.
1 Можно отметить, что Закон РФ от 19 июня 1992 г. «О потребительской кооперации (потребительских обществах и союзах) в Российской Федерации», действующий в редакции Федерального закона от 11 июля 1997 г., как следует из его преамбулы, на жилищную кооперацию не распространяется// СЗ РФ. 1997. № 28 Ст. 3306.

В члены кооператива могут быть приняты граждане, достигшие 18-летнего возраста, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и постоянно проживающие в данном населенном пункте. При этом в основном используются критерии нуждаемости, установленные для случаев постановки на учет для улучшения жилищных условий из фонда социального использования. Требование постоянного проживания соблюдается с учетом ряда исключений, предусмотренных законодательством. Преимущественное право на вступление в кооператив принадлежит гражданам, состоящим на учете для улучшения жилищных условий, прежде всего инвалидам и участникам Великой Отечественной войны, семьям погибших военнослужащих, ветеранам труда и др.